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  • : Solutions politiques (ou + de 400 propositions de réformes politiques...)
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  • : Analyses et propositions de réformes politiques institutionnelles, économiques, fiscales, sociales, juridiques, et autres, issues de ma pratique professionnelle et de la vie tout simplement ; pour vraiment changer...
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Sommaire

 

Sélection partiale des derniers articles mis en ligne

Faire-part...

À mes lectrices et lecteurs : avertissements importants !

« Après moi le déluge ! » : constats « navrants » sur plus on sait et plus on est con...

Changer par la loi et pour une « vraie révolution fiscale »... sans sortir de l’Europe...

« La société du spectacle » et « No future », nos seuls avenirs ?...

L’irrésistible progression des souverainistes et des nationalistes : l’horreur absolue... Qui est responsable ?...

Homoparentalité et « mariage pour tous » : de la réalité à la loi...

« Nul ne peut s’enrichir sans cause » : une jurisprudence malheureusement oubliée...

Rapport Gallois et compétitivité... De qui se moque-t-on ?...

« Double contrainte » : 40 ans d’accords internationaux et de lois, qui rendent fou...

La propriété privée et la finitude : des nœuds systémiques centraux...

 

Quelques classiques et textes fondateurs

Imprécis précis de fiscalité… pour en finir avec les « croyances populaires »… si, c’est possible…

(3) - Mises au point et compléments sur la TVA sociale… 

Les dettes publiques : dans la série « on ne vous dit pas tout »… et c’est quoi la pensée virtuelle ?

Histoires de dettes interbancaires : dans la série « on ne vous dit pas tout »… et c'est quoi l'économie virtuelle ?…

Exercises appliqués d’analyse systémique sur la mondialisation et à propos de la décroissance…

À ceux qui prônent un retour au Franc… et aux autres, qui manquent d’arguments pour leur répondre…

(1) - Le marxisme est-il une drogue dure ? Ou quel est le véritable opium du peuple ? Essai de plaidoyer pour une révolution systémique des modes de pensée et des solutions de gauche... (début)

(1) Travailler plus intelligemment, produire utile et modifier les structures, pour travailler moins et créer de la valeur... (début)

(1) - TVA et TVA sociale substitutive : une arme pour le développement économique et de transparence démocratique… (début)

 

Une toute petite sélection d'articles qui aurait pu figurer sous une rubrique « On ne vous dit pas tout »

Le faux débat sur l'évasion fiscale et les paradis fiscaux...

Solidarités sociales et retraites : ce qu’il faut savoir et ce qu'on ne vous dit pas ou si peu...

Vélib' : problèmes d'arithmétique élémentaires, niveau CM1…

 


Tout les articles publiés (regroupés dans l'ordre de leur parution par catégorie : du plus ancien au plus récent)

  A - Préambules

Introduction et justifications de ce blog

D’où je viens, comment je me situe, philosophie et cadre général des propositions

Petites mises au point pour comprendre la logique de ce blog et des 400 propositions…

 

B - Le programme de réformes

1 - Les institutions

2 - Les institutions

1 - Economie et fiscalité

2 - Economie et fiscalité

Santé, Sécurité Sociale et retraites

1 - Droit du travail

2 - Droit du travail

Formation - Éducation - Recherche

Justice

Emplois

Sécurité et qualité de vie

Europe

Plan de mise en œuvre des propositions

Pour conclure provisoirement

 

D - Anecdotes, réflexions et solutions suggérées

Voirie parisienne : l’honneur perdu de Delanoë qui cautionne l’ayatholisme de Baupin et Contassot

(1) - Déficit de la Sécurité Sociale… mes expériences dans l’univers kafkaïen des services de "santé" (début)

(2) - Déficit de la Sécurité Sociale… mes expériences dans l’univers kafkaïen des services de "santé" (fin)

Violence des cités… : Quand on n’a pas les mots et qu’on a tous les maux, il reste le passage à l’acte violent…

A propos d'éducation - Une lettre à Science & Vie

Médias : leur responsabilité dans l'absence de pensée…

Politique internationale : Attentats du 11 Septembre - Au-delà du bien et du mal, il me manque les mots…

Politique internationale : Combien de temps encore nous ferons-nous la guerre pour les fautes des pères ?

(1) - Le marxisme est-il une drogue dure ? Ou quel est le véritable opium du peuple ? Essai de plaidoyer pour une révolution systémique des modes de pensée et des solutions de gauche… (début)

(2) - Le marxisme est-il une drogue dure ? Ou quel est le véritable opium du peuple ? Essai de plaidoyer pour une révolution systémique des modes de pensée et des solutions de gauche… (fin)

Perversions des systèmes : la démocratie en danger

Nicolas Hulot : l'équation économique insoluble et insolvable…

Quelques problèmes auxquels, je réfléchis sans vraiment trouver de remède pratique…

Un problème qui me pose vraiment problème : la société du spectacle, c'est maintenant…

Suite aux présidentielles : politique-fiction sur le mode de scrutin...

(1) - TVA et TVA sociale substitutive : une arme pour le développement économique et de transparence démocratique… (début)

(2) - TVA et TVA sociale substitutive : une arme pour le développement économique et de transparence démocratique… (fin)

(3) - Mises au point et compléments sur la TVA sociale…

(1) - Travailler plus intelligemment, produire utile et modifier les structures, pour travailler moins et créer de la valeur... (début)

(2) - Travailler plus intelligemment, produire utile et modifier les structures, pour travailler moins et créer de la valeur… (fin)

À propos de l’intéressement des salariés aux résultats de l’entreprise…

Pour redonner à la monnaie son équivalence travail et empêcher qu’elle soit gérée comme une marchandise, faut-il éliminer les spéculateurs ?...

Souvenirs d'un vieux con, à propos du féminisme... + Épilogue

Tribune de l'action...

Tribune de l'action : rêvons un peu… avec les banques…

Divagations sur la crise... L'inconscient, cette donnée incontournable oubliée par la politique...

Le faux débat sur l'évasion fiscale et les paradis fiscaux...

Solidarités sociales et retraites : ce qu’il faut savoir et ce qu’on ne vous dit pas ou si peu…

Juste deux ou trois choses qui personnellement me soucient bien plus que l’avenir des retraites !

(1) - Burqa et loi : un débat démocratique entre citoyens - Catherine Kintzler et Incognitototo (début)

(2) - Burqa et loi : un débat démocratique entre citoyens - Catherine Kintzler et Incognitototo (suite et fin ?)

Réchauffement climatique global ou pas ? Religiosité et politique : les Verts et Europe Écologie, la nouvelle secte des béni-oui-oui…

À ceux qui prônent un retour au Franc… et aux autres, qui manquent d’arguments pour leur répondre…

(1) - Euro contre Franc : un débat démocratique entre citoyens - Laurent Pinsolle et Incognitototo (début)

(2) - Euro contre Franc : un débat démocratique entre citoyens - Laurent Pinsolle et Incognitototo (suite et fin ?)

Exercices appliqués d’analyse systémique sur la mondialisation et à propos de la décroissance…

La « lutte des places » : la septicémie de notre démocratie...

Histoires de dettes interbancaires : dans la série « on ne vous dit pas tout »… et c'est quoi l'économie virtuelle ?…

Les dettes publiques : dans la série « on ne vous dit pas tout »… et c’est quoi la pensée virtuelle ?

Imprécis précis de fiscalité… pour en finir avec les « croyances populaires »… si, c’est possible…

La propriété privée et la finitude : des nœuds systémiques centraux...

Tous les extrémistes sont de dangereux malades mentaux...

Sciences et politique : un mauvais mélange... Le cas des réchauffistes...

« Double contrainte » : 40 ans d’accords internationaux et de lois, qui rendent fou...

Rapport Gallois et compétitivité... De qui se moque-t-on ?...

« Nul ne peut s’enrichir sans cause » : une jurisprudence malheureusement oubliée...

Homoparentalité et « mariage pour tous » : de la réalité à la loi...

La politique virtuelle contre « l’économie réelle »...

L’irrésistible progression des souverainistes et des nationalistes : l’horreur absolue... Qui est responsable ?...

« La société du spectacle » et « No future », nos seuls avenirs ?...

Changer par la loi et pour une « vraie révolution fiscale »... sans sortir de l’Europe...

« Après moi le déluge ! » : constats « navrants » sur plus on sait et plus on est con...

 

G - Actualité

Investiture socialiste, quand les vieux gouvernent la France,… étonnant, non ?

A propos de la Démocratie Participative...

Un débat presque oublié… Ou comment choisir notre futur(e) président(e) ?

Tramway parisien, ils persistent et ils signent... et les conneries continuent...

Mon raisonnement à la con pour choisir un Président…

Delanoë menteur et médias complices !!!

Quelques réflexions en vrac sur les résultats du premier tour des présidentielles… et notre système démocratique.

Débat télévisé des présidentiables… le degré zéro de la politique...

Quelques sentiments et idées en vrac, avant la mise en sommeil…

Hommage à Madame Benazir Bhutto…

Constitution européenne : Appels contre le traité de Lisbonne et le déni de démocratie

Edvige, Cristina et tous les autres...

Crise financière mondiale et faillite de la banque Lehman Brothers

Burqa : la liberté et le doute doivent-ils profiter à l’obscurantisme ?… Réflexions et solutions alternatives…

Revue de presse et informations complémentaires sur les retraites…

L’Islande, oubli ou désinformation ?... La révolution, dont (presque) personne ne parle…

Islande, les suites de leur révolution… ou les débats que nous évitons en France…

Mitterrand : l’imposture de la gauche - 10 mai 1981 : la commémoration du deuil de la gauche…

Les dettes souveraines : l’arnaque d’un demi-siècle de mensonges, ou de qui se moque-t-on ?…

11 septembre : la commémoration des amnésiques…

Primaires socialistes : allez-y...

« Votez, pour eux !... »

Croyances et politique : variations et élucubrations sur un second tour...

En vrac...

Compte-rendu d'étape de la présidence Hollande : toujours plus de la même chose : 1 / changement : 0,001

C’est la rentrée... Tous les gens qui s’offusquent de l’incivisme ou de l’immoralité de Bernard Arnault m’emmerdent...

Tribune de l’action : séparer les activités des banques (urgent et important !)... 

Fin de la souveraineté économique des pays et de la démocratie européenne...

À mes lectrices et lecteurs : avertissements importants !

 

E - Émotions, sentiments, humeurs, rires...

Une lettre anonyme que l'INSEE ne recevra pas...

Europe, après la victoire du "non" : les politiques me fatiguent et les journalistes aussi...

Nouvelles cartes grises : carton rouge aux eurocrates qui ont encore frappé très fort…

Quelqu'un connaît-il un descendant de Champollion ? Ou de quoi parlent 2 amis experts-comptables quand ils se rencontrent ?

Insécurité routière... pardonnez-moi, je me défoule...

Je n’ai rien à dire… ou presque…

Lettre à la direction d’un hôpital ou comment sont utilisés nos impôts...

Sarkozy élu… pour partager ma bile… et message(s) à cette gauche atteinte de crétinisme avancé…

Tous derrière Delanoë… pour sauver le monde en plantant des carottes…

Tramway parisien : le bal des cocus continue… et la mascarade passe…

ASSEDIC (et autres) : qui sont les crétins qui écrivent les directives ?...

Une journée dans les bas-fonds de la justice française...

Michel Onfray… Au secours ! La pensée dogmatique et l’ostracisme sont de retour…

Juste pour rire... le langage politique… 

Service des urgences de l’hôpital Tenon : la « honte » de nos services de santé…

Divagations sur le consentement, la sexualité et autres considérations sociales…

Partage d’émotions : quand les humains comprennent ce qui les réunit plus que ce qui les divise...

Une symbolique de 2012 : pour rire jaune… 

Récréation philosophique…

Mes interrogations du moment... ou quand le vide politique ne présage rien de bon...

Nouvelles du « monde du travail » dans la France d’aujourd’hui… interdit au moins de 18 ans…

Nouvelles de la barbarie, de l’individualisme et de l’indifférence…

11 Novembre, hommage et mémoire…

Chine-USA : « Une guerre sans limite »…

Spécial vœux 2012, le temps des bilans… hommage posthume au Diceros bicornis longipes...

"L’Université des Va-nu-pieds", quand les hommes comprennent ce qui les relie…

Faire-part de vie...

Être un homme de gauche, par Alex Métayer...

Le pouvoir des banques, le cas d’école : Goldman Sachs...

Des vœux pour 2014 que je fais miens !...  

Faire-part...

 

  F - Ville de Paris : urbanisme et politique...

Informations sur la catégorie : "Ville de Paris : urbanisme et politique..."

Voirie parisienne : l'honneur perdu de Delanoë qui cautionne l'ayatholisme de Baupin et Contassot

A propos de la Démocratie Participative...

Violence des cités... : Quand on n'a pas les mots et qu'on a tous les maux, il reste le passage à l'acte violent...

Tramway parisien, ils persistent et ils signent... et les conneries continuent...

Delanoë menteur et médias complices !!!

Insécurité routière... pardonnez-moi, je me défoule...

Tous derrière Delanoë… pour sauver le monde en plantant des carottes…

L’Omerta sur Michel Charzat, liste différente de Paris 20ème

Tramway parisien : le bal des cocus continue… et la mascarade passe…

Vélib' : problèmes d'arithmétique élémentaires, niveau CM1…

 

H - Livre d'or des commentaires et autres...

 

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17 juin 2010 4 17 /06 /juin /2010 22:40

  Première date de publication : 07/01/2013

Date de la dernière mise à jour : 07/01/2013

 

 

Bien évidemment, vous connaissez tous cette loi, maxime, proverbe, jurisprudence qui est un des fondements de notre droit civil. Cependant, avez-vous déjà réfléchi à toute la portée de cette quasi-loi ? Qui, à l’évidence, est tombée dans les oubliettes de nos procédures juridiques...

Qu’est-ce qui se passerait, si nous appliquions à la lettre et dans toute sa rigueur, ce principe fondateur de notre jurisprudence ?

Dans la série, comment notre droit recèle déjà toutes les solutions à nos problèmes, un tout petit tour d’horizon s’impose....

 

 

Deux exemples, pour comprendre... 

 

L’agriculture néo-zélandaise

 

On cite toujours le modèle agricole néo-zélandais comme une réussite totale du système « libéralisé » à outrance. En effet, depuis 1984, l'État ne verse plus un centime de subvention au secteur agricole ! Après quelques années difficiles de restructuration, où « les gros ont mangé les petits », ce secteur est, cependant, redevenu florissant, excédentaire au niveau de sa balance commerciale, a fait de considérables gains de productivité, a créé des emplois, et, « cerise sur le gâteau », permet aux paysans de vivre très honorablement de leur travail sans plus rien demander à personne ; au point que plus aucun paysan ne songe à faire machine arrière. Magnifique, non ? Et tous les « néolibéraux » de citer cette réussite, comme un exemple édifiant du fait que l’éviction de l’État des circuits économiques et la dérégulation ont démontré que leur « théorie » de la « libre concurrence » fonctionne pour booster l’économie... C’est cela, oui... 

Sauf que, comme dans toutes les « démonstrations » idéologiques (sans exception), ils « oublient » toujours de nous préciser pourquoi, cela a aussi bien fonctionné et le contexte particulier de cette « réussite »... En réalité, le facteur déterminant est que les agriculteurs se sont organisés (trois grandes coopératives pour tous), pour se passer totalement de tous les intermédiaires !!! Au point qu'ils ont créé et détiennent eux-mêmes, par l’intermédiaire de leurs coopératives, leur industrie de transformation et leur réseau de commercialisation...

C'est sûr que vu comme ça, quand on tient tous les bouts de la chaîne - prix aux producteurs, transformation, distribution, commercialisation et même les traders qui travaillent pour eux au niveau international - ça ne peut aller que beaucoup mieux, puisque toutes les VA (valeur ajoutée) produites retournent à leur origine première, c'est-à-dire au producteur... Une « drôle » de conception de la libre concurrence et du libéralisme, vous ne trouvez pas ? Et personnellement, c'est celle que j'aime...

 

J’attends qu’un « néolibéral » vienne m’expliquer, où il voit de la « libre concurrence » dans ce système qui ressemble plus à une organisation en monopole ou à une entente, en principe illicite, qu’à une soumission à la « loi des marchés ».

Nos timides AMAP font vraiment piètre figure ; du bricolage et de l’amateurisme, comparé à ce système généralisé à tout un secteur productif d’un pays...

 

Par comparaison dans notre filière agricole, on trouve quoi ? Un tas d’intermédiaires - notamment, les industriels de l’agro-alimentaire et les centrales d’achat des grands groupes de distribution (qui trustent 80 % des volumes, alors qu’ils ne représentent que 3 % des intermédiaires) - qui tiennent les deux bouts de la chaine : le prix proposé aux producteurs et le prix payé par le consommateur... Et dans cette « chaîne », ce sont les seuls qui ne perdent jamais, tandis que les producteurs et les consommateurs subissent, sans pouvoir agir, la « loi du marché », en réalité dictée par les intermédiaires... Où est la libre concurrence là-dedans ? Puisque les centrales d’achat, par les volumes qu’elles trustent, ainsi que leur contrôle des circuits de distribution, empêchent l’émergence de tout autre circuit d’approvisionnement des consommateurs... L’exact contraire du modèle néo-zélandais qui autorise les producteurs à faire toujours mieux, puisque leurs efforts ne peuvent être que récompensés, et dont la production est réellement régulée par la demande directe, sans spéculation, ni manipulation des intermédiaires !

Mais, je pense que vous avez compris, maintenant, que c’est très différent d’avoir un système productif tributaire et organisé autour des producteurs, comparativement au nôtre, où seuls les intermédiaires dictent leur « loi » à tous : producteurs qui crèvent ou qui pleurent, ainsi qu’aux consommateurs, qui payent par leurs impôts les subventions des VA absorbées par les intermédiaires, que ne verront jamais les producteurs... Dans tous les cas, les intermédiaires n’y perdent jamais : si la demande baisse, ils demanderont aux producteurs de baisser leurs prix, au besoin en les mettant en concurrence avec des paysans encore plus misérables que les nôtres ; si la demande augmente ou que les sources d’approvisionnements sont en pénurie, ils augmenteront le prix à la consommation... une étonnante « régulation naturelle » des marchés que personnellement j’appellerais plutôt un « racket organisé »...

Ce qui reste étonnant, c’est que l’État (comme les producteurs et les consommateurs, d’ailleurs) accepte ces états de fait comme « normaux ». Pire, les citoyens financent par l’impôt les VA captées par les intermédiaires et qui ne retournent pas aux producteurs, sans jamais remettre en cause ce système pervers qui fait de tous ceux qui bossent des « assistés », pour le seul profit de quelques-uns... Y a vraiment des baffes qui se perdent, pour ne pas dire des guillotines, parce que pendant ce temps-là nos agriculteurs continuent à représenter une des segmentations sociales qui se suicide le plus...

 

 

Le marché immobilier français...

 

Vous trouverez sur le Net et ailleurs, plein d’analyses « pertinentes », sur l’exception française en matière d’immobilier (il vous suffit pour cela de taper dans votre moteur de recherche « immobilier exception française »)... Les prix de l’immobilier s’effondrent à peu près partout dans le monde, mais, nous continuons à maintenir des niveaux de prix qui permettent à un Parisien de s’acheter un quatre pièces à Berlin, pour le prix d’un studio à Paris... tandis que le niveau des loyers du secteur libre rend inaccessible le logement parisien, si on n’a pas au moins un salaire de cadre, alors que les loyers libres berlinois continuent à être 4 fois moins chers qu’à Paris... Et on se demande bien comment avec un indice du coût de la construction à 1 648 € (une sorte de moyenne des prix à la construction du neuf, justement hors « intermédiaires » et terrain), le mètre carré parisien peut se vendre 4 à 15 fois cet indice, ou encore comment des loyers dans des bâtiments qui ont déjà été amortis 5 à 10 fois peuvent atteindre de tels sommets... Vous trouverez toutes sortes d’explications sur ces phénomènes, basées sur l’offre et la demande, la pénurie de logements, le taux des emprunts, la fiscalité, l’intervention de l’État et des communes, et cetera, et cetera, ... mais jamais aucun ne vous parlera de la façon dont ce « marché libre » est organisé en France.

 

Il semble bien que la principale raison tienne à notre culture spécifique de la « liberté »... En France, les intermédiaires font obstacle à une chute des prix, sous peine de voir leurs rémunérations baisser ; mais pas qu'eux, c'est dans notre « mentalité » de préférer ne pas vendre plutôt que de « perdre de l'argent », c'est vrai pour les particuliers, mais c'est vrai tout également pour les institutionnels (y inclus l’État et les communes)... qui préfèrent stocker les actifs (parfois pendant plus de 10 ans) qu'ils ne peuvent pas revendre au moins à leur prix d'acquisition... C'est ainsi, ils préfèrent continuer à entretenir un marché en pénurie artificielle, plutôt que laisser tout s'effondrer... y compris la valorisation de leurs actifs d'usage, ce qui les obligerait à passer des provisions pour dépréciation qui plomberaient leurs comptes...

Mais pour revenir à la spécificité des intermédiaires immobiliers : toutes leurs rémunérations sont proportionnelles aux montants qu’ils vendent, qu’ils louent ou qu’ils réparent... Une commission de vente, c’est 5 à 10 % (j’ai testé dans ma commune toutes les agences sont alignées à 10 % ; super, la « concurrence » !) du prix vendeur ; pour le volet « administrateur de biens », une perception de loyer donne lieu à une commission de 1 à 2,5 %, idem pour un suivi de travaux... Et on comprend tout de suite quel est l’intérêt des intermédiaires à toujours faire gonfler les prix ; alors que je ne vois pas bien pourquoi la vente d’un deux pièces devrait rapporter plus que celle d’un studio, ou en quoi le travail est différent entre percevoir un loyer de 400 € ou de 1 000 €...

Le mécanisme d'augmentation des prix à la vente est donc très simple... À chaque transaction l'intermédiaire prend 10 % qui sont payés par l'acheteur, sans oublier qu'il y a également les frais notariés de l'ordre de 7 %... En cas de revente, le vendeur voudra au minimum récupérer sa mise... Donc prix initial + 17 %, plus, bien sûr, le montant des travaux qu’il aura éventuellement faits... Au bout de 4 échanges, le prix initial a presque doublé, juste pour ne pas perdre d'argent de la part des vendeurs, qui bien évidemment ne déduisent jamais de leur prix de vente leur coût d’usage... Et comme le marché essaye toujours de s'aligner sur les prix de vente les plus hauts, on a un effet d'entrainement généralisé...

Rajoutez à ça que les loyers suivent les rendements attendus autour de 5 % de la valeur des biens, en se calant sur les plus hauts prix du « marché », et on comprend comment cette spirale ne pourra prendre fin qu’en supprimant les facteurs qui la poussent et la maintiennent vers le haut... c'est-à-dire, principalement, le paiement à la commission, au lieu de tarif fixe par service ou prestation, qui réintroduirait en plus une vraie concurrence entre les intermédiaires...

Pendant que les locataires attendent que l’État fasse enfin la police, les entreprises du bâtiment se créent et meurent aussi vite qu’elles sont apparues, en continuant à avoir un taux de mortalité supérieur à quasiment tous les autres secteurs ; tandis que celui des intermédiaires immobiliers est comparativement florissant ; cherchez l’erreur... On comprend bien que nous sommes là, dans le même type de captation des VA et de manipulation des prix, comme pour le secteur agricole, qui empêche les « vrais producteurs de valeur » de pérenniser et de vivre honorablement de leur activité...

 

Sans même comptabiliser toutes les zones en friche et autres bâtiments industriels désaffectés, il y aurait 320 000 logements vacants pour la seule IDF, alors que 399 000 demandes de logements sociaux sont en souffrance, je n'appelle pas ça de la pénurie... En réalité, notre secteur immobilier ne répond que très à la marge à la règle de « tout ce qui est rare est cher » ! Par contre, il répond très bien à celui de « tout ce qui s'échange rapidement devient très cher », ou encore, « quand les intermédiaires s’enrichissent sans rien faire, juste en faisant augmenter les prix, ils auraient tort de se priver ».

Dans notre système, il y a toujours un maillon de la chaîne (intermédiaires immobiliers, promoteurs, vendeurs, banques, propriétaires, institutionnels, ...) qui fait échec à l'autre pour que les prix baissent vraiment... tandis que dès que l’on parle de réglementation des loyers, comme cela se pratique en Allemagne ou ailleurs (sans que ça n’empêche personne de vivre), tous les professionnels montent au créneau avec leur sempiternelle menace que plus personne ne voudra louer ou construire... Sauf qu’en Allemagne, il n’y a pas de SDF qui meurent de froid ; sans oublier qu’il est assez évident qu’on peut minorer les coûts salariaux à la production, si la part du logement dans les dépenses des ménages ne capte plus un montant confiscatoire des revenus... ou comment l’Allemagne permet par de simples mesures de règlementation des marchés immobiliers (qu’ils veulent parait-il « libéraliser » maintenant, alors que leur modèle fonctionne très bien), d’avoir en plus des coûts salariaux plus compétitifs et plus flexibles au niveau de sa production... Parce qu'il est évident qu’on est beaucoup plus « riche » quand on gagne 1 000 euros à Berlin que 1 200 euros à Paris !

Nos intermédiaires immobiliers sont vraiment trop « drôles » et « pitoyables » ; et personnellement, c’est au lance-flamme que je nettoierais cette « profession » de parasites, ainsi que la « mentalité » des possédants et acteurs immobiliers... Mais, je doute que madame Duflot s’attaque réellement un jour à ce genre de problèmes, tant elle a acquis chèrement sa « place »... 

 

 

Les intermédiaires-rentiers, une des plaies de nos économies développées...

 

Les deux exemples que je vous ai donnés peuvent bien évidemment se multiplier quasiment à l’infini, jusqu’à notre système financier qui fabrique artificiellement de l’offre et de la demande pour pouvoir percevoir des commissions de ventes et/ou d’achats sur chaque opération... Certains me diront qu’il n’y a pas d’économie développée sans commerce et sans spéculation, et on peut raisonnablement leur donner raison ; sauf que percevoir des rentes sur chaque opération commerciale ou spéculative est d’un tout autre ordre qu’acheter et vendre (des marchandises, des services ou des prestations), ou anticiper une demande... Les intermédiaires-rentiers n’ont même pas « l’excuse » d’anticiper sur une demande de marché et de prévoir son évolution pour y répondre, ou encore de prêter de l’argent et de prendre un risque dessus. Ils se trouvent juste à un endroit du circuit économique ou social, qui leur permet de prélever une rente (et de priver en conséquence les « vrais producteurs de valeurs » d’une partie des VA produites) ; et c’est précisément ce que j’appelle de l’enrichissement sans cause...

Ils sont nombreux ces rentiers inutiles, ou pires, nuisibles ; certains ne vous sont même pas connus, tant ils font partie du paysage (pour certains depuis Napoléon) : officiers ministériels (qui auraient dû depuis longtemps être fonctionnarisés), mandataires judiciaires, tous les intermédiaires commerciaux y inclus les financiers qui se rémunèrent au pourcentage, mais également dans une autre mesure, les experts-comptables, avocats et autres commissaires aux comptes qui bénéficient des usines à gaz juridiques pour facturer très cher ce qui a été compliqué à dessein, par un système politique devenu fou... Quel est le service ou prestation, la plus-value économique et/ou sociale de tous ces intermédiaires qui vivent sur des rentes ? Vraiment, j’ai beau chercher, je ne vois pas, mais si vous en voyez dites-le moi... En réalité, tous ces gens vivent sur le travail des autres et perçoivent leur octroi de passage, sans absolument rien apporter à la collectivité, sauf une « autorité », que plus personne ne songe à remettre en cause, malgré leur absence totale de légitimité et d’utilité...

Et ces gens-là sont puissants ; par exemple, à chaque fois qu’on évoque la libéralisation du secteur notarial (en permettant aux avocats de rendre les mêmes services), il faut voir comment cette simple mesure de bon sens retourne aussitôt aux oubliettes, pour se rendre compte que ces groupes d’influence bénéficient également d’un pouvoir politique occulte... « Drôle et pauvre » démocratie qui n’a même pas le pouvoir de remettre en cause le moindre potentat local, fut-il devenu totalement inadapté, inutile et même nuisible à notre contexte économique et social... Alors, nul étonnement, quand ces mêmes politiques se plient bien volontiers aux diktats des banques, au risque de faire crever tout le monde...

 

C’est une tendance lourde des systèmes que de développer des auto-justifications à leur pérennisation, fusse en contradiction avec ce que les réalités démontrent de leur inadaptation. Et leurs armes sont quasiment toujours les mêmes : chantage à l’emploi, à l’investissement, à l’impôt, à la liberté, ... bref, tout est bon pour justifier que des intérêts particuliers continuent à se prévaloir de privilèges qui vont à l’encontre de l’intérêt général...

Absolument, tous les systèmes tentent au contrôle des « facteurs de survie »... tous sans exception... La « lutte des places » fait rage partout ; et ils sont prêts à tout pour maintenir les statu quo et leur contrôle de l’avenir : entente, coups tordus, chantage, corruption, ... et même à nous faire croire qu’ils sont indispensables... Si les allumeurs de réverbères au gaz avaient exigé qu’on maintienne leur travail (après tout, ils avaient une « fonction sociale » à peu près aussi importante que les poinçonneurs de ticket de métro), lorsque nous sommes passés à l’électricité, tout le monde aurait crié au fou... Mais dans nos systèmes politiques, institutionnels, économiques, paritaires et sociaux, jamais personne ne pense à crier au fou et au déni de réalité quand des situations absurdes et mortifères, pour le plus grand nombre, se perpétuent...

 

Si on combine cette jurisprudence du « nul ne peut s’enrichir sans cause » à la notion d’intérêt général, tout à coup, des pans entiers de notre organisation économique et sociale deviendraient absurdes :

- est-ce normal qu’un patron gagne mille fois le salaire d’un de ses employés ? Surtout quand il n’a pas mis en jeu son propre argent dans l’entreprise ?

- à quoi servent les traders qui achètent et qui vendent du vent ? Ou qui passent 500 opérations à la seconde avec les THF ?

- à quoi cela sert-il d’avoir (environ) 300 institutions de recouvrement social qui nous coûtent (environ) 40 milliards, alors qu’une ligne de plus sur les déclarations d’IR et de TVA des entreprises, pourrait remplacer tout ça pour pas un rond ?

- n’est-ce pas contradictoire de vendre ou de laisser à la gestion privée des secteurs économiques stratégiques qui doivent gérer des ressources dans l’intérêt général (énergie, argent, transport, et cetera) ?

- et je vous laisse décliner toutes les questions qui découlent de nos deux notions juridiques combinées...

 

Qu’on me comprenne bien ce sont les systèmes que je combats, pas les hommes ; parce qu’au final, par exemple, qui parmi nous serait capable de refuser de recevoir une rente mensuelle de 150 000 € sur 10 ans, si l’État inventait un tirage au sort annuel parmi les contribuables ?... Moi-même, qui suit un presque incorruptible, je ne sais pas si j’arriverais à trouver assez d’éthique et de moralité en moi pour refuser... je pense même que je trouverais assez de motivations pour prendre cet argent, et me persuader que j’en ferais « bon usage »,  en tous les cas un meilleur que l’État...

 

On ne fera pas l'économie de s'attaquer au système des rentes et concomitamment à la pertinence de la répartition des VA, tels qu'ils sont pensés et appliqués aujourd'hui, il en va de la survie de tous. Sans oublier que tous ces comportements de captation des VA, pervertissent la concurrence et paupérisent des pans entiers de notre économie, pour le seul profit de quelques-uns.

Une économie a des limites dans ce qu’elle peut supporter et accepter comme fonctions qui ne produisent rien à part pour elles-mêmes. Mais comment différencier les parasites ? Quelle différence, par exemple, entre les greffiers qui perçoivent un « droit » pour chaque enregistrement juridique et aider un chômeur ou quelqu’un qui ne peut plus travailler ? La réponse est simple : dans le premier cas, on enrichit un réel parasite, alors que dans le second, on préserve son propre avenir et celui de tous ! Parce que tous les actifs seront un jour dans la situation du chômeur ou de quelqu’un qui ne peut plus travailler ; et nul besoin, de faire appel à des « bons sentiments » pour comprendre qu’une société qui se refuse à pratiquer l’euthanasie doit inclure la solidarité dans son système... Une différence de nature fondamentale qui je l’espère est comprise par tout le monde.

 

 

Conclusion d’une cruche (pour changer des pigeons)...

 

Il y a tant d'intérêts particuliers à remettre en cause que je doute qu'il y ait un jour un politique en capacité de mettre un terme, par exemple, aux centrales d'achat qui font la pluie et toujours la pluie pour les producteurs et les consommateurs, sur notre territoire... Et des problèmes comme ceux-ci, qui sont des impasses mortifères pour l'emploi, notre productivité et notre compétitivité, sont légion dans notre système économique, mais également social, institutionnel et politique...

Il y a tant d’intermédiaires aujourd'hui qui modifient les règles de libre concurrence que c'est déjà une gageure que tout le système n'ait pas implosé, tant celui-ci pompe de VA sans aucune justification et surtout sans aucun retour bénéfique pour le plus grand nombre.


Nous sommes vraiment des cruches de nous soumettre à tous ces buveurs de sang. Nos ascendants ont fait une nuit du 4 août ; malheureusement, je crains qu’il nous faille bien plus qu’une nuit pour abolir tous les potentats qui ne servent qu’eux-mêmes, tant ceux-ci se sont ramifiés et consolidés partout dans notre société, sans que plus personne ne trouve cela « anormal »...

 

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commentaires

Michel Martin 09/09/2013 13:26


Une mine de données sur le long cours dans le livre de Piketty sur le capital au
21ème.


De quoi tordre le cou aux thèses auto-régulationnistes du marché et justifier les tentatives de régulation. Jusqu'ici, c'est plutôt raté, en partie parce qu'une régulation mal comprise peut
accroître les déséquilibres, mais ce n'est pas une raison pour abandonner. Il me semble que les néochartalistes en connaissent un peu plus sur ce sujet que les autres?

Incognitototo 14/09/2013 02:10



Tu sais ce que je pense de Piketty...


Oui, les néochartalistes ont quelques belles démonstrations dans leur sac qui infirment totalement les thèses monétaristes... mais en terme de proposition, je n'ai toujours pas trouvé ce qu'ils
en concluent... et pourtant, je suis ce site comme toi.



Michel Martin 30/01/2013 15:26


...à un moment, ce n'est plus une question de compta, mais de choix de valeurs... et même si ça coûtait 1 pour ne rien rapporter du tout en terme de retour sur subventions, ça changerait quoi, si
le service social est rendu ?...


Je suis d'accord, mais si en plus, cerise sur le gateau, c'est rentable, ça apporte des arguments pour ceux qui ont des oeillières d'H. oeconomicus. En gros, ça voudrait dire qu'on peut faire
mieux que ce qu'on fait aujourd'hui (donc plus satisfaisant sur le plan des valeurs) et beaucoup moins cher, ce dont je ne doute pas.

Incognitototo 30/01/2013 16:17



Hé bien non, je pense qu'on n'a pas "à négocier" avec "l'homme economicus", on l'a assez fait et on voit bien, où ça nous a mené...

D'ailleurs, si cette engeance était sensible aux arguments rationnels, ça ferait longtemps que nous n'aurions plus de problèmes...
Par exemple, on nous (res)sort une étude (qu'on apprend dans les écoles du management depuis plus 50 ans, puisqu'issue des théories et constats fordiens), qui démontre que payer plus cher les
salariés, c'est multiplier les gains pour l'entreprise : Pourquoi est-il moins coûteux de payer plus ses employés
? ; alors qu'on sait ça depuis Ford. Est-ce que ça a, ou va changer quelque chose à l'attitude des patrons ? Absolument pas, c'est même de pire en pire, notamment quand ils s'autorisent à
embaucher des bac+5 au SMIC... ou comme stagiaire...

Donc, les arguments rationnels ne modifient en rien le comportement de "l'homme économicus"... et ça confirme, si besoin en était, que ça ne sert strictement à rien de faire des constats qui
infirment des croyances, fussent-ils des "cerises sur le gâteau"...

Tu sais, je mesure totalement l'inutilité de mon blog... qui ne convaincra jamais que ceux qui le sont déjà...



Michel Martin 28/01/2013 11:14


Oui, je pourrais te le demander en privé, mais il s'agit d'un élément de débat public puisqu'ils en font la pub pour pousser à la roue de l'ESS. J'ai posé la question à H. Sibille sur le détail
de son calcul pour arriver à 2.3, mais il ne me réponds pas.

Incognitototo 29/01/2013 15:44



Débat public, ici ? De plus, je t'ai déjà dit qu'à un moment, ce n'est plus une question de compta, mais de choix
de valeurs... et même si ça coûtait 1 pour ne rien rapporter du tout en terme de retour sur subventions, ça changerait quoi, si le service social est rendu ?
Cela dit, c'est suspect qu'il ne veuille pas répondre... mais il doit être trop occupé pour ça...



Michel Martin 23/01/2013 14:31


suite du retour sur investissement dans l'ESS du billet de H. Sibille. Voilà un compte rendu d'activité de COOPANAME qui annonce un retour sur investissement pour l'état
de 4.58€ pour 1€ de sub. Il y a le détail des postes. C'est donné en Liasse, Activités et Structure, est-ce que tu peux m'éclairer sur leur comptes (p22)?

Incognitototo 28/01/2013 02:27



Bé, tu ne veux pas croire sur parole cette belle plaquette publicitaire ??? On ne peut pas déduire des infos publiées le ratio avancé, d'autant qu'ils ne donnent pas leur calcul... en tout état
de cause pour arriver à ce ratio, ils doivent forcément rajouter l'IR que les salariés ont payé, parce que les seuls postes charges sociales + impôts et IS, sont très loin de ce
coefficient....
Pourquoi, tu ne les interroges pas directement ? Et pourquoi tu ne me poses pas ce genre de question en privé ?



SanKuKai 22/01/2013 14:31


Bonjour Incognitototo,


Je vous ai connu depuis un lien sur le site d'Etienne Chouard et je suis assez fan de votre pragmatisme. Et j'aurais beaucoup de mal à critiquer cet article puisque je suis en accord avec ce qui
en ressort. D'autant plus que depuis que j'ai eu affaire à de nombreux agents immobiliers (mais en tant que client cherchant un logement) je trouve qu'ils se donnent souvent beaucoup plus
d'importance qu'ils n'en ont réellement. (Ceci est évidemment un commentaire personnel et une complète généralité, puisque je me base sur le tout petit échantillon que j'ai connu losque j'étais
sur Paris)


Cependant (et oui), il y a quand même une question que je me pose. Je ne suis pas expert comptable, ni comptable. Je conçois tout à fait la notion d'amortissement qui devrait être prise en compte
lors de la vente d'un bien immobilier mais cela pose la question de la méthode de dépréciation.


Dans les commentaires vous parlez de prendre en compte le coût d'usage. je suis d'accord, puisqu'un bien immobilier n'est pas éternellement neuf, mais vous proposez de prendre en compte les
loyers de ce même bien depuis son acquisition.


Au prix des loyers sur Paris, cela reviendrait à dire qu'un bien immobilier (2 pièces par ex.) de plus de 30 ans (même ayant fait l'objet de quelques rénovations) n'aurait aujourd'hui aucune
valeur. Ce qui est faux, puisqu'il a au moins la valeur offerte par l'acheteur le plus offrant.


J'ai trouvé cela sur Wikipédia concernant la dépréciation d'un bien immobilier (ça vaut ce que ça vaut) :


"La dépréciation est une perte de valeur causée par une détérioration, une
obsolescence (désuétude fonctionnelle) ou une cause externe à l’immeuble (désuétude économique)."


Or, en dehors des commissions très peu justifiables des intermédiaires, si on s'en tient
à cette définition de la dépréciation d'un bien immobilier, le fait qu'un vendeur veuille le vendre au prix où il l'a acheté est justifié s'il n'a pas détérioré son bien et qu'aucun facteur
extérieur ne l'a dégradé.


Ou, pour reformuler, à moins d'une dégradation évidente, la dépréciation du bien
n'est-elle pas déjà incluse dans le bien s'il est vendu au prix d'achat comme le souhaite le vendeur?


Me trompe-je?


 

Incognitototo 23/01/2013 01:00



Bonjour,

Non, vous ne vous trompez pas... toutes les légitimités du point de vue de celui qui les revendique sont entendables.... et défendables...

Ce que je soulève dans cet article et les commentaires pourrait tenir en trois points :
- les mécanismes haussiers du secteur immobilier ne répondent que très à la marge à la théorie de "l'offre et de la demande", à cause des intérêts convergents des opérateurs, et notamment des
intermédiaires immobiliers, qui ont besoin d'un marché sans cesse en hausse pour gagner toujours plus d'argent,
- quand, passant par des intermédiaires, un bien prend mécaniquement environ 15 % de majoration à chaque vente, il ne faut pas s'étonner qu'après quelques cessions sa valeur n'ait plus grand
chose à voir avec ce qu'il vaudrait, si on construisait un bien neuf, sur une surface constructible du secteur (un des grands "jeux gagnants" des promoteurs est d'ailleurs de trouver des "dents
creuses" à Paris pour démolir et multiplier les surfaces par 3 à 5),
- l'évaluation et le rapport à la valeur des propriétaires sont "étrangement" déconnectés de la valeur intrinsèque des biens et de leur valeur d'usage.

Pour vous donner un exemple sur ce dernier point... Une amie, qui avait acheté avant les années 90 (au moment où le marché était au plus haut), devait revendre son bien pour aller habiter en
Province, juste au moment où les prix étaient au plus bas. En conséquence, elle m'a demandé jusqu'à quel prix elle pouvait baisser la valeur de cession pour ne pas perdre d'argent. Je lui ai
proposé le calcul suivant :
- Valeur du bien = (valeur d'achat + frais d'agence + frais de notaire + travaux) actualisés de l'inflation à la date de cession + intérêts financiers déboursés actualisés depuis l'acquisition
- le loyer actualisé qu'elle aurait payé pour un bien équivalent dans son secteur sur la période d'utilisation !
C'est ce calcul qu'il faut faire pour savoir si un propriétaire va perdre ou non de l'argent en mettant son bien en vente à tel ou tel prix... Et sauf à considérer qu'un propriétaire acquière en
même temps que son bien le droit d'être logé à "titre gratuit" et que son bien ne se déprécie pas avec le temps, on ne peut pas enlever le dernier terme du calcul. C'est une illusion bien
entretenue par le "marché" qu'un bien immobilier ne devrait pas se déprécier, en réalité, à moins qu'il soit construit comme un bunker, un immeuble n'est pas éternel... D'ailleurs, il nécessite
régulièrement des interventions (toiture, plomberie, maçonnerie, électricité, et cetera) pour rester habitable...
Mais bien évidemment un propriétaire ne raisonne pas comme ça... et c'est un des noeuds du problème, d'autant que les vendeurs sont largement soutenus par les intermédiaires immobiliers sur ce
point...
En conséquence, je pense que l'exonération des plus-values de cession sur les habitations principales est une bêtise... On devrait au contraire surtaxer les plus-values de cession : selon le
calcul proposé, tout ce qui dépasserait le prix trouvé par ma formule devrait au contraire êtres taxé selon un barème progressif de 60 à 100 % (et affecter cet argent exclusivement à la
construction de logements sociaux et intermédiaires)... Une façon simple pour qu'il n'y ait plus aucun intérêt à considérer que les propriétaires doivent être logés à titre gratuit et/ou que les
biens ne se déprécient pas !...
De même pour les propriétaires qui louent, une règlementation fiscale progressive qui les empêcherait de gagner plus de 5 à 10 % annuels, majorés de l'inflation, de la valeur d'acquisition du
bien, devrait largement faire chuter les loyers...

Cela dit, je suis moi-même propriétaire et si je dois vendre mon bien un jour, je pense que j'aurais toutes les difficultés du monde à ne pas vouloir, "comme tout le monde", profiter du système
qui permet de "s'enrichir sans cause" en toute légalité... Parce qu'il ne faut pas oublier le fondement de cet article : qu'est-ce qu'un propriétaire a produit ou rajouter comme valeur,
pour que le système l'autorise à bénéficier d'une plus-value de cession, sans avoir strictement rien fait, juste parce que le marché est mécaniquement et artificiellement haussier ? Si
la réponse est rien, alors prendre des mesures telles que je propose de le faire, c'est résoudre les particularismes français qui empêchent 3 millions de personnes de se loger correctement ou de
ne pas être logées du tout...

Bien cordialement.



Michel Martin 17/01/2013 10:19


Je ne sais pas où placer ce commentaire, alors je le mets ici. Ton avis m'intéresse sur ce billet de Hugues Sibille qui en appelle à un Pacte National d'Innovation Sociale.
C'est dans la lignée de mon Etat Providence Participatif, mais je ne pensais pas que ça pourrait aller jusqu'à être rentable (il dit que 1 euro investi dans cette économie rapporte 2.3 Euro à
l'état). Est-ce que ça te semble crédible. Tu peux répondre directement à la suite de son billet, si tu ne te fais pas spamer par le système (ne place pas plus d'un seul lien dans tes
commentaires, sinon ils sont modérés sur ces sites d'Alternatives économiques).

Incognitototo 17/01/2013 17:49



Je ne sais pas du tout, comment il calcule le passage de 1 investi à 2,3 de retour, pour les entreprises d'insertion, d'autant qu'elles bénéficient souvent d'exonérations de cotisations (et de
subventions) quand elles se situent en ZFU (ce qui, à ma connaissance, est souvent le cas)... Il faudrait donc, qu'il commence par nous expliquer son calcul...
Cela dit, c'est du simple bon sens que de penser que le traitement social rapporte de l'argent à moyen et long terme à la collectivité. D'ailleurs, qu'est-ce qui coûte le plus cher, entre 2 ans
de suivi éducatif avec TIG et 2 ans de prison ?...
Sauf que les outils comptables actuels n'ont pas de vision dynamique de ce genre d'évidence. Cela nécessite toujours des études extra-comptables comparatives... ou, quand on est patron, de
comprendre qu'une rambarde coûtera toujours moins chère qu'un mort sur un chantier... Quoi que, si on est très cynique, tout peut se défendre, les milliers de rambardes obligatoires coûtent-elles
plus ou moins chères que les quelques morts que l'absence de rambarde implique ? Ce qui pose plus globalement le "problème" du prix d'une vie... et comme tu le sais à ce niveau-là, tout est
relatif... C'est pour ça qu'à un moment, il faut arrêter les raisonnements comptables et faire des choix en fonction des valeurs : si on avait écouté les "marchands", jamais l'esclavage n'aurait
été aboli...

Je discute souvent avec un ami qui travaille à la PPJ et qui s'occupe de la réinsertion de jeunes délinquants (il est d'ailleurs totalement désespéré par son travail)... Il m'a parlé des coûts
(selon lui) faramineux que ces suivis engendrent, avec des "résultats" très contestables... Je lui ai demandé de réfléchir sur la proposition suivante : qu'est-ce qui se passerait, si tout cet
argent était réaffecté pour donner un "salaire" à ces mômes sous condition, qu'ils retournent dans des écoles spécialisées (un moyen simple d'assécher les économies parallèles et de "fixer" ces
jeunes) ?... Il ne sait pas me répondre et soulève des problèmes éthiques empêchant la mise en place de ce genre de propositions... alors que j'y vois une façon pragmatique de répondre à nombre
de défis que ces jeunes posent...

Mais de toute façon, il n'y a pas de solutions idéales et absolues pour tous les cas de figure... et le traitement social ne pourra jamais être qu'une addition de solutions... encore faut-il le
structurer pour que son organisation ne coûte pas plus cher que ce qu'il rapporte....



Christophe Vieren 17/01/2013 10:04


Incognitototo écrit : " quand on multiplie les opérateurs, il est assez évident qu'il faut soit que le marché soit lui-même en développement (ce qui n'a jamais été le cas en France),
soit faire augmenter les prix pour que tout le monde puisse vivre sur un marché "limité"..."


Cela est contraire à ce qui se passe dans TOUS les autres secteurs marchands. Plus il y a d'opérateurs, plus il leur faut, toutes choses égales par ailleurs, baisser leur prix pour trouver des
clients*. Il faudrait pouvoir étayer ton hypothèse en cherchant une corrélation nombre d'opérateurs et prix. Pas simple, je te l'accorde.


Pour finir (?), comme apparemment ton hypothèse n'a pas l'air de convaincre, si ce n'est tes lecteurs, au moins les commentateurs, pour conserver la crédibilité de tes autres articles, je serais
toi je ne l'évoquerais que comme hypothèse et non comme vérité en refaisant un article (et en précisant ici qu'il est préférable de lire la nouvelle version).


__________________
* si je cherche à vendre un bien, je choisirais l'agence qui prend le moins.

Incognitototo 17/01/2013 15:33



Pourquoi voudrais-tu que je parle d'hypothèse, alors que c'est ce que j'ai vu à l'oeuvre, pendant 30 ans où j'ai suivi ces intermédiaires en tant qu'expert-comptable. C'est un témoignage de
l'intérieur et même si on peut le considérer comme non corroboré par des chiffres, et donc non généralisable, si je rapportais ici les propos que j'ai souvent entendus de la part de ces
professionnels sur leurs "clients", je risquerais un procès en diffamation avec ces mêmes professionnels...
Il a fallu la "crise" pour que certains traders se mettent à parler... mais, je n'ai pas attendu leur "confirmation repentie" pour penser que leurs pratiques financières depuis 30 ans nous
conduisaient à des impasses et des catastrophes...
N'en attends pas autant des intermédiaires immobiliers, comme toutes les corporations, elles savent très bien que si elles disaient réellement où se situe leur intérêt, elles dégraderaient leur
"image" et donneraient de "mauvaises idées" à l'État... (Hors sujet : et c'est bien pourquoi la "méthode Hollande" qui consiste à demander aux principaux intéressés : "qu'est-ce qu'il faut faire
?" C'est vraiment n'importe quoi...)

Bé oui, je te le confirme et c'est bien ce que je dénonce : pour les raisons que j'ai exposées, ce marché ne suit pas les règles des autres marchés... et il  y une convergence de raisons
pour que ça ne change pas...

---------------

P.-S. sur ton "*" : encore faut-il avoir le choix... J'ai cherché pendant 5 ans un bien à acheter dans la Banlieue Est de Paris, et j'ai vu un paquet de maisons... Toutes les agences étaient à
l'époque à 10 % de commission ; alors, quel choix ?



Christophe Vieren 13/01/2013 07:15


Sur le 1er graphique de cette page Evolution des
prix immobiliers en France de 1965 à 2020, on constate que l'indice des prix s'envole qu'à partir de 1998 (mis à part une bulle de 1987-1997) et d'autant plus fortement que la métropole est
importante.


Cela correspond-t-il à une apparition des agences immobilières ?


Cela correspond-t-il à une distorsion entre l'offre et la demande ? Comme déjà écrit ce serait intéressant de voir l'évolutino des prix des logements dans les localité où l'emploi diminue et où
le tourisme n'est pas développé (=> pas de demande pour des résidences secondaires).


Si t'as des chiffres sur tout cela, je suis preneur. Mon cerveau reptilien de scientifique aime les chiffres comme oint de départ d'une réflexion. Ces chiffres pouvant être bien sûr aussi issus
d'enquêtes d'opinion (auprés des vendeur ou acheteurs) afin de prendre en compte la dimension irrationnelle qui pilote nombre de nos congénères.


J'espère qu'il ne nous faudra pas attendre une dizaine d'années pour voir si la bulle après 2 ans de dégonflement va poursuivre sa remontée.

Incognitototo 17/01/2013 00:43



Je n'ai jamais lu d'études qui fasse appel ou même évoque la responsabilité des professionnels dans ces mouvements haussiers... tous parlent de ce qu'ils connaissent et que j'ai évoqué dans
l'article comme les "raisons" communément admises : "offre et demande" et autres facteurs de contraction ou d'expansion...
Donc non, rien pour t'éclairer ou te convaincre (d'autant que les éléments statistiques et comptables pour corroborer mes dires ne sont pas accessibles), sauf "ma" logique systémique et mon
expérience de ces professionnels, pendant 30 ans où j'ai suivi toutes les sortes d'intermédiaires de ce secteur... les mêmes causes produisant toujours les mêmes effets... et si tu attends que
les professionnels se prononcent "objectivement" sur leurs pratiques, je pense que tu risques d'attendre longtemps...

Cependant, si tu me parles des courbes qui s'envolent à partir des années 80, elles sont parfaitement conformes à deux phénomènes simultanés :
- la concentration (par rachat des plus petits) de l'administration de biens dans les mains de quelques-uns, ... et pour autofinancer ces développements, il fallait bien augmenter les
revenus...
- le développement des grandes franchises immobilières sur tout le territoire avec des méthodes à "l'américaine"... et quand on multiplie les opérateurs, il est assez évident qu'il faut soit que
le marché soit lui-même en développement (ce qui n'a jamais été le cas en France), soit faire augmenter les prix pour que tout le monde puisse vivre sur un marché "limité"...
Mais, je n'ai pas plus d'études sur ces constats de terrain, puisqu'il faudrait pour cela avoir accès aux comptes de la profession par secteur, et mettre en parallèle les créations et
disparitions de ces entreprises, avec les biens disponibles sur le marché.

N'oublie pas un élément particulier à ce secteur... Nous sommes sur un marché "captif", parce que quoi qu'il arrive, les gens sont prêts à mettre n'importe quel prix pour se loger, que ce soit en
location ou à l'achat... et les professionnels n'ont pas eu beaucoup de mal à se donner, pour accompagner ce mouvement haussier, même s'ils constatent aujourd'hui qu'ils en ont atteint les
limites.



Christophe Vieren 13/01/2013 06:41


Bien sûr, fautes d'études, on est bien obligé de faire confiance à sa logique. mais si les études existent on peut aussi faire appel à sa logique pour les compléter ou, comme ces études peuent
être idéologiquement biaisées, on peut aussi faire appel à sa propre grille de lecture (idéologique).


Pourrais-tu me proposer des liens pertinents d'analyse sur les raisons de cette bulle ? Je doute en effet que les intermédiaires soient une spécicifité française. Car j'imagine que tu as
confronté ton analyse à celles d'autres spécialistes. Je ne peux croire un instant qu'un tel marché, qui pose en coutre un tas de problème, n'ait pas fait l'objet d'études, qu'elles soient
institutionnelles ou le cas échéant l'oeuvre des professionels du métiers. Le sujet m'intéresse mais pas suffisamment pour rechercher (encore) des analyses.

Christophe Vieren 12/01/2013 18:58


Rapport à ton, dernier paragraphe  :


Bien sûr que tu n'as aucun intérêt à me mentir, mais s'agissant d'un problème complex qui ne semble pas avoir fait l'objet d'études de recherche, tu peux te tromper partiellement et moi aussi. La
vérité est peut-être entre les deux, les biens immobliers étant des biens uniques au monde de par leur situation géographique.


Pour finir, " d'autant que si tu te renseignes tout ce que je te dis est vérifiable...". Mais avec plaisir, j'ai pris l'habitude de recouper mes sources, même quand elles sembles crédibles et non
entâchées de subjectivité idéologique. Ce qui est, j'en suis quasiment certain ton cas.

Incognitototo 13/01/2013 03:28



Ça y est je t'ai perdu (je me demandais quand, ça allait arriver) ... Je ne sais pas et je ne comprends pas, où tu es
parti...

Je t'apporte tous les éléments pour te démontrer que le marché immobilier français et en particulier de l'IDF, ne fonctionne pas selon les critères dits de "marché" communément admis, parce que
les intermédiaires sont trop nombreux, le marché trop restreint pour tous ces mêmes intermédiaires, et qu'en conséquence les prix ont été tirés à la hausse autrement que par un simple effet
d'offre et de demande ; mais tu persistes à chercher des analogies qui n'en sont pas.

Tu peux faire confiance à ta logique, parfois, c'est bien mieux que bien des études.



Christophe Vieren 12/01/2013 18:52


Mais bien sûr que la facture des frais d'agence est établi au nom de l'acheteur. Mais l'acheteur évalue son achat, FA incluse, et se moque bien de savoir la part qui va dans la poche du vendeur
et la part qui va dans la poche de l'agence. Il est impossible de négocier ce prix auprès de l'agence.


Il s'agit donc bien d'un partage du prix de vente FAI entre le vendeur et l'acheteur.


C'est un peu comme l'illusion fiscale du partage entre salaires, cotisations patronales et cotisations salariales, fournisseurs et profit (http://www.revolution-fiscale.fr/dans-les-medias/74#r).


Quand tu es acheteur, tu achètes le produit au prix, somme de tout cela, charges à l'entreprise de partager la plue value entre salariés et profits tout en fixant le prix pour rester
concurrentiel.

Christophe Vieren 12/01/2013 09:02


Comme on a aucun moyen de vérifier que "C'est toujours l'acheteur qui paye la commission de vente" ou le contraire (ce que je pense), on ne peut en effet se convaincre. Pur
cela, il faudrait une étude qui arrive à faire des comparaisions de prix des transactions pour des biens identiques. Je n'ai pas trouvé ces infos sur le web. Je n'ai même pas trouvé le site de
l'institut notarial, ..... qui , en collaboration avec l'Insee, est censé apporter ce genre d'information, plutôt que de se laisser enfumer par le lobby de l'immobilier qui, je ne le nie pas,
contribue à un renchérissement des prix (cependant moindre, selon moi, que tu ne le penses et de toute façon pas sur une tendance haussière qui serait à l'origine de cette bulle).


 


 


 


 

Incognitototo 12/01/2013 15:56



Comment ça aucun moyen de vérifier ? Tu vas dans une agence et tu verras que tous les prix sont affichés commission de vente incluse... Dans les textes déontologiques de la profession, ce devrait
être plutôt le vendeur qui paye, mais en réalité pour des raisons fiscales, c'est très majoritairement l'acheteur ; ce qui permet de minorer et les droits d'enregistrement et la plus-value
vendeur, et comme tout le monde s'y retrouve (sauf le notaire), c'est la pratique très très largement majoritaire... Un lien qui dit sensiblement la même chose...

En tout état de cause, ça ne change rien aux mécanismes haussiers que, ce soit l'acheteur ou le vendeur qui paye... parce que si c'est ce dernier, il inclura dans son prix la commission, et c'est
tout.

C'est bizarre que tu puisses remettre perpétuellement mes dires en cause... non pas que ce ne soit pas intéressant, mais je ne vois pas où serait mon "mobile" pour te mentir... d'autant que si tu
te renseignes tout ce que je te dis est vérifiable...



Christophe Vieren 11/01/2013 10:46


L'on ne peut quantifier le prix à partir de l'importance des agences immobilières. Il faut déjà au moins tenir compte du volume de vente.


Ensuite, la plus value captée par ces agences immobilières peut très bien se faire, comme je l'ai déjà écrit sur le dos du vendeur (il paie un service) que sur celui de l'acheteur. Je pense
(aucune preuve) qu'une grande part est capté sur le dos du vendeur, ue petite sur le dos de l'acheteur qui paie donc un peu plus cher que de gré à gré, l'agent ayant tendance à trouver le
meilleur rapport rémunération/travail consacré à la vente.  


On va pas en débattre 12.00 ans car nous n'avons pas de moyen d'étayer nos arguments. Les deux raisons se combine mais nous ne savons dans quelle proportion.


Concernant l'usufruit du terrain* plutôt que sa propriété (, je n'ai pas dit que cela empécherait la spéculation. Après tout pourquoi ne pas vendre au plus offrant ? Sinon sur quel critère
choisir le prochain usufruitier ? La différence est que la plus value sera captée par la collectivité. C'est un peu l'esprit des taxes sur les plus-values actuelles qui sont hélas insuffisante et
qui pose un problème : lorsque la plus-value est négative, le vendeur devrait-il recevoir un "crédit de taxe" ? Cela aurait en outre l'avantage d'éviter de méchants calculs pour évaluer la plus
value.


 


* C'est déjà le cas pour le sous-sol dont l'usage est réglementé : " .....le même article 552 encadre ce droit de propriété souterrain en précisant que le propriétaire du sol « peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir, sauf les modifications
résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police ».


En effet au fil du temps le législateur pour des raisons d’intérêt général ou économiques (matières extractibles…) a encadré les activités humaines touchant au sous-sol.


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 

Incognitototo 12/01/2013 00:37



Ha bon, il n'y a pas de logique dans ce que je te dis et ce que je te prouve...

Pourquoi Paris et l'IDF aurait-il (à démographie équivalente) un volume, de ventes et de locations, supérieur à Berlin qui permettrait qu'il y ait 2,5 plus d'intermédiaires qui puissent "vivre
sur la bête" ??? C'est spécieux et spécial, comme "raisonnement" surtout sur un marché soi-disant en pénurie de biens (ce qui est vrai par rapport à Berlin)...

C'est toujours l'acheteur qui paye la commission de vente... Donc, je ne comprends pas ce que tu racontes par la suite... Le problème, c'est que je t'apporte des faits et j'attends toujours, pour
l'instant, des arguments qui pourraient étayer tes doutes sur le rôle important des intermédiaires dans le mouvement haussier... Donc effectivement, si à chaque fois que je complète mes dires, tu
me dis "mais non", ça va effectivement pouvoir durer longtemps... Mais tu es libre de continuer à penser que les intermédiaires n'ont aucune responsabilité dans ce mouvement haussier...

Pour le reste, je te répondrai plus tard. Je suis en train de compléter mes propositions, avec un système élaboré d'évaluation et de taxation des plus-values de cession ou de transmission que je
vous soumettrai bientôt.



Christophe Vieren 10/01/2013 21:35


Ma 2e phrase a été tronquée (En tout cas, dans mon cas ....l'accorde). Ne pas en tenir compte car après réflexion, sans intérêt.

Incognitototo 10/01/2013 22:40



Oui, mais je ne vois pas où sont tes arguments pour réfuter que les pratiques des agences immobilières seraient marginales dans le mouvement haussier et dans le maintien des prix en France ?

Chiffres issus des "pages jaunes" :
- 2 164 agences immobilières à Berlin
- 10 116 pour l'IDF
Si on rapporte ces chiffres à la population, l'IDF continue à avoir 2,5 fois plus d'agences que Berlin ! Ou encore : 3 351 agences pour le seul Paris (presque 4 fois plus que les 898
boulangeries) qui contient 2 fois moins d'habitants que Berlin... Et si tu ne veux pas voir que cela nécessite donc, en conséquence, de capter beaucoup plus d'argent pour pouvoir survivre et
donc, de faire augmenter les prix (puisque tous leurs revenus dépendent de commissions proportionnelles aux montants), je ne sais pas ce qui pourra te convaincre...

Donc, reposons la question autrement : est-ce que c'est parce qu'il y a pénurie de logements ou de biens à vendre que les prix ont autant augmenté et se maintiennent si haut ? Ou parce ce qu'il y
a trop d'intermédiaires qui se rémunèrent sur le marché et qu'en conséquence, ils ont besoin de pousser les prix à la hausse et de les maintenir au plus haut pour pouvoir survivre ?
La réponse est dans la deuxième question d'autant que j'ai déjà répondu à la première dans l'article...

Tu continues à ne pas tenir compte de la "valeur d'usage" et/ou de l'usure... Bon, c'est tout pour moi... tout en faisant le constat que la "propagande" des agences a suffisant bien fonctionné,
pour que tout le monde admette pour l'immobilier, ce qu'il ne penserait pas pour une voiture...

Pour le reste, oui, pourquoi pas... sauf que je te rappelle qu'en Chine le fait que personne ne soit jamais propriétaire du terrain et seulement usufruitier, n'empêche nullement la spéculation
immobilière... Quant aux successions, je ne sais pas... J'ai beau y réfléchir, je n'ai pas encore réussi à avoir une position tranchée sur ce problème...



Christophe Vieren 10/01/2013 20:25


Je ne conteste pas certains autres effets "bulle", juste sur le rôle des agents immobiliers. En tout cas, dans mon cas (qui n'est peut-être pas généralisable, je te l'accorde


Pour répondre à tes questions : Pourquoi rajouter en plus la taxe foncière ??? Et pourquoi pas, le gaz et l'électricité et la TH pendant qu'on y est ?


Parce que la taxe foncière est liée au fait d'etre propriétaire. C'est donc une sorte de loyer - tout à fait légitime - payé au propriétaire du terrain, à savoir l'Humanité ! Normal donc que
cette rente soit versée à une partie de celle-ci, la municipalité je crois -. L'électricité et le reste corespondent à des consommations de biens et services, et donc du travail à rémunérer que
l'on paye que l'on soit propriétaire, locataire ou squatter !


J'oubliais également que la valeur d'usage, outre la taxe foncière et les frais d'enregistrement, était également comptabilisé dans les intérêts d'emprunt.


Si un propriétaire soustraire l'équivalence d'un loyer, alors il n'aurait aucun intérêt à acheter (il peut y avoir accord avec le propriétaire pour faire des travaux valorisant le bien). Cela
étant, pour moi êter propriétaire d'une maison, signifie êter propriétaire du terrain qui est dessus qui est un bien commun de l'humanité et qui devient - avec la rareté grandissante des surfaces
contructibles, une rente de sitaution. Donc je suis opposé à la propriété de l'IM-mobilier, tout au plus suis-je faovrable à l'usufruit durant le temps de la vie. Après si l'héritier (je suis
égalemnt très réservé à l'héritage) veut démonter le bien immobilier pour en rester "usufruitier", il peut toujours le faire.


 

Christophe Vieren 10/01/2013 18:49


Je pense que les vendeurs tiennent compte de la valeur d'usage qui est en réalité captée en totalité ou partie, selon délai entre achat et vente du bien, par les divers frais d'enregistrement (à
l'achat) et les taxes foncières (annuellement). Sinon, il y aurait des bulles dans tous les pays. Pourquoi les français ne sauraient tenir compte de cette valeur d'usage ?


Cela n'explique donc pas la bulle mais juste des prix "trop" hauts (ils finiraient par se stabilisser sans pour auatn décroire par la suite). Et de toutes façon il ne s'agit pas vraiment de
bulles car les propriétaires ne vont pas jusqu'à faire de l'achat/vente juste pour spéculer. Ce n'est qu'un mouvement oscillant. Ce n'est pas une chaine Ponzi à mon sens. D'ailleurs l'article que
tu m'as fournit sur l'Allemagne semble aller dans le sens d'un équilibre offre/demande. D'ailleurs qu'en est-il de l'immobilier dans des régions/villes en démographie négative française,
éloignées de tout grande métropole ? Y a-t-il bulle également ?

Incognitototo 10/01/2013 19:20



Pourquoi rajouter en plus la taxe foncière ??? Et pourquoi pas, le gaz et l'électricité et la TH pendant qu'on y est ?
En tout état de cause, si les propriétaires déduisaient le loyer qu'ils auraient dépensé pour l'usage d'un bien équivalent, jamais ils ne pourraient atteindre de tels niveaux...

Finalement, ce type de "raisonnement" revient à dire que c'est normal quand on est propriétaire d'être logé à titre gratuit et que les biens immobiliers ne "s'usent" pas...
Tu demandes pourquoi les propriétaires ne font pas ce raisonnement ; hé bien, c'est assez simple : ils ont été "éduqués" par les agences immobilières pour ne même plus arriver à penser
autrement... difficile de combattre des intérêts convergents...

Bien évidemment que dans les zones à faible démographie, il n'y a pas d'effets de bulles... Et il y en a d'autant moins que la loi Scellier/Robien a poussé tout un tas de promoteurs à faire
construire à des gogos des logements dans des zones démographiques en sous-demande... 

Je te rappelle que je ne parle pas d'une cause unique, mais d'effets convergents, pour lesquels, on sous-estime le comportement et les pratiques des "professionnels", renforcés par l'absence de
règlementations qui taperaient là où il faut, justement comme en Allemagne.



Christophe Vieren 10/01/2013 16:43


Juste pour le prix des logements : de même que la bulle monte petit à petit le temps que les vendeurs se rendent compte qu'ils peuvent vendre un peu plus que les temps précédents, lorsque la
bulle commence à se dégonfler, les vendeurs espère toujours vendre au départ leur bien au prix estimé qui prévalait quelques temps auparavant. C'est pourquoi une bulle immobilière "éclate"
lentement, les transactions immobilières ne se font pas à Hautes Fréquences, elles. 


Perso, je revend un bien, j'y ai au départ actualisé la valeur fonction de l'inflation + les travaux + une plue values (oui, je sais c'est du capitalisme, mais j'assume). En vente depuis
plusieurs mois, je baisse la valeur peu à peu (peut-être pas assez vite pour l'instant par rapport au dégonlement de la bulle).
MErci pour le lien sur l'allemagne et l'immobilier.

Incognitototo 10/01/2013 17:39



Pour fixer le "juste prix" d'une cession de particulier, effectivement il faut cumuler prix d'achat + frais d'acquisition + éventuels travaux, actualisés à la date de vente ; mais il faudrait
aussi déduire le "coût d'usage" ; c'est à dire le montant que ce particulier aurait payé en loyers pour un bien équivalent, sur la période de possession... ou autrement dit "l'amortissement du bien" (nota : les terrains ne s'amortissent pas)...
C'est ce calcul que les particuliers ne font jamais et qui fait que les bulles se créent...

D'ailleurs en entreprise, c'est bien ce que l'on fait pour savoir si en vendant un bien immobilier, on va gagner ou perdre de l'argent... Sauf que les grands détenteurs immobiliers, pour échapper
à ces règles comptables, ont déplacé leurs actifs en "stock", pour détourner cette règle d'amortissements qui auraient plombé leurs comptes... ce qui fait également que les prix ne baissent
pas...

Personne ne veut assumer qu'un bien, fut-il immobilier, doit se déprécier dans le temps... Un étrange "consensus" très très particulier à la France...

Je ne savais pas en te faisant ma précédente réponse que les faits me donneraient aussi vite raison : Logement/prix: Orpi appelle à une baisse... ; visiblement,
ils viennent de comprendre qu'ils ont atteint les limites de leur système "haussier" et qu'ils risquent d'en crever...

Drôle, non ? Ou presque...



Michel Martin 09/01/2013 22:48


Quel est le prénom d'ICube?


Rub parce que Rub Icube. C'est pas du niveau de l'Almanach Vermot ça? Désolé, ça m'est tombé tout seul dans le cerveau ce soir en rentrant du boulot, fallait que je l'écrive pour m'en défaire.
Merci.


Bon, pour le ciné, si tu regardes du côté de la fréquentation, c'est beaucoup moins noir que ce que tu dis en comparaison des autres pays européens. On remonte depuis les années 90 plus bas historique, avec 2 films/ha/an. On en est à plus de 3 avec la moins forte proportion en
Europe de films US (quand même assez élevée).

Christophe Vieren 08/01/2013 19:25


Je partage assez les points de vue développés ici au sujet de nombre d'intermédiaires, certains en situation de monopoles (notaires, harmaciens) et dont on peut légitimement soupçonner des
ententes.

 Concernant la Nouvelle-Zélande, comment les producteurs s'y sont-ils pris pour s'organiser ainsi. J'imagine en effet qu'il y avait là-bas aussi des intermédiaires à court-circuiter ? Les
producteurs franças n'ont-ils pas vu qu'à terme, les gros distributeurs, dont l'ampleur est me semble-t-il une spécificité française, les ménerait par le bout du nez ? N'ont-ils pas su
s'organiser ? Pourquoi ? En NZ où sont vendus les produits ? Sur les marchés ou dans les grands surfaces ?

Concernant l'immobilier, j'ai dû mal à adhérer à deux thèses : 1) la spécificité française qui ferait que l'on ne veut pas vendre "à perte" un bien immobilier ; 2) Le fait que les agents
immonbiliers dont on peut se passer - fasse monter les prix ;
Concernant ces derniers, puisque payé au pourcentage (pas toujours), on peut légitimement penser qu'ils ont intérêt à vendre plus cher, ils ont aussi intérêt à limiter le nombre de visites et le
coût de la publicité. Or donc ils ont intérêt à faire pression sur leur client pour qu'il baisse le prix le plus rapidement possible. En outre aujourd'hui, grâce au web, l'on peut vendre de PAP
sans frais ou presque (le bon coin, ...). Cela fait disons 5 ans bien sonnés que le web est accessible à tout acheteur de bien immobilier. A-t-on vu une constaté une baisse des prix immobiliers ?
N'y a t-il pas eu des bulles immoblières qui ont éclaté (dans les années 2000 il me semble) ?

En Allemagne, eu égard à leur démographie, n'y a-t-il pas un moindre besoin de logements ? Les gens sont-ils aussi enclins à vouloir vivre au centre de Berlin que les français à Paris ? N'y a
t-il jamais eu de bulle immobllière ? Quels sont les intérêts d'emprunt ? Les loyers étant régulés, les locations ne sont-elles pas plus intéressantes que les achats, surtout si la mobilité,
choisie ou contrainte, est plus importante qu'en France ? Et pour les loueurs, la sûreté du paiement du loyer n'y est-elle pas plus importante qu'en France (compter je crois 2 ans en cas de
défaut de la part du locataire).

Concernant le monopole des notaires (dont je ne connais pas l'origine), c'est un bon exemple, comme pour les pharmaciens, de rente de situation. Si au moins il faisait bien leur boulot* (cf les
récent testing chesz les pharmaciens parisiens et le scnadale de cyclamed). Et si l'on mettait ces rentiers en concurrence avec un service public de la vente de l'immobilier et des médicaments
?
______________________________________________
* attention je ne dis pas qu'une grande majorité ne fait pas convenableemnt son boulot. Mais eu égard à leur grasse rémunération (une fois leur capital, souvent hérité, acquis) pour la plupart,
on pourrrait s'attendre à ce que la profession fasse le ménage.

Incognitototo 09/01/2013 03:40



Bah, pas besoin d'entente, justement sur les professions règlementées (type notaires, et pharmaciens), il y a tellement peu de latitude que les marges de manoeuvre sont très faibles ; il est
juste impossible de libéraliser quoi que ce soit puisque les accès sont bouclés... Par contre, il y a des ententes qui pourraient ne pas paraître en être, mais qui au final reviennent au même,
c'est le cas des intermédiaires immobiliers ou des centrales d'achat, par exemple...

Pour les Nouveaux-Zélandais, si mes informations sont bonnes (difficile de recouper les informations parce que je ne parle pas anglais), à l'origine il n'y avait qu'un seul et puissant
syndicat... et je suppose que cela a simplifié les choses (et les rapports de force) pour coordonner leur conquête des circuits... Mais effectivement, ça serait intéressant de creuser pour savoir
comment ils s'y sont pris et si l'expérience serait reproductible... J'avais vu ce documentaire : Un oeil sur la planète - Nouvelle-Zélande : Le dernier paradis ?  Mais je ne me souviens pas qu'ils aient parlé de ce
point particulier...
Il est à noter également qu'ils ont totalement réorienté leurs marchés extérieurs sur l'Asie et l'Australie, au lieu de rester scotché à la GB (ce qui est un juste retour des choses, puisque la
GB a mis fin à sa préférence importatrice des pays du Commonwealth en 1973)...
En l'occurrence sur cette expérience particulière, c'est d'entendre les néo-libéraux citer cet exemple comme une réussite de leur idéologie qui est marrant, tandis qu'en fait dans la pratique des
patrons coopérateurs, qui mettent en plus en commun énormément de moyens, j'aimerais vraiment voir ça en France...

Pour l'immobilier, c'est totalement issu de mon expérience, en tant qu'expert-comptable, des agences immobilières, des syndics et des administrateurs de biens... tu ne trouveras aucune étude
là-dessus... mais je peux t'assurer que tout ce que je dis est vrai... j'ai assez parlé avec eux et je les ai assez pratiqués (pendant 30 ans) pour le savoir...
Par contre, si tu te renseignes tu verras que le secteur des administrateurs de biens en IDF a subi une très forte concentration (les plus gros ont racheté les plus petits) à partir des années
80... et que c'est à partir de ces concentrations que les loyers se sont envolés, avec des stratégies très agressives (j'ai moi-même résisté à 2 tentatives d'augmentation quand j'habitais Paris à
partir du changement d'administrateur)... tandis que les propriétaires n'y ont, bien sûr, rien trouvé à redire...
Renseigne-toi également et tu verras qu'assez peu de gens s'autogèrent... Même mes voisins qui sont pourtant des gens avertis, payent un syndic pour recouvrer les charges communes et suivre les
travaux... Quant aux transactions, PAP reste tout petit dans le volume total...
Mais, comme je le rappelais, ils ne sont pas les seuls responsables (même si pour moi ce sont les principaux)... Par exemple, en ce moment les agences tirent la langue parce que le nombre de
transactions a baissé, donc ils auraient plutôt tendance à proposer aux vendeurs de baisser leur prix pour faire plus de cessions... Sauf que 2 problèmes s'opposent à cette baisse :
- les vendeurs eux-mêmes qui ont souvent acheté très cher et ne veulent pas baisser, sans oublier qu'ils ont la tête pleine de fantasmes sur les plus-values que d'autres ont faites...
- les banquiers qui vu les prix du mètre carré (et la conjoncture) sont très réticents pour octroyer des prêts, donc il y a réellement pénurie d'acheteurs...
Résultat, c'est le statu quo et pour l'instant rien ne se passe et les prix ne baissent pas...

En Allemagne la politique de logements sociaux a commencé sous... Bismarck... donc, ils ont un peu d'avance sur nous et le secteur locatif privé n'a jamais, en conséquence, pu abuser de la
pénurie pour imposer des pratiques prédatrices... Je t'ai trouvé cet article, si tu veux en savoir plus...

C'est bizarre que les politqiues ne veuillent jamais rien apprendre des autres...



I-Cube 08/01/2013 18:59


@ Michel : On t'a encore bourré le mou sur le financement du cinéma...


Les aides à la production et autres avances sur recettes sont dues (par l'impôt : c'est toi qui paye une première fois, puis une seconde en achetant ton billet) que le film soit rentable ou non;
du moment qu'il est tourné au moins pour partie en France.


C'est la raison d'être des Sofica dont la niche n'a pas été rabotée.


C'est aussi pourquoi tu vois beaucoup de film américain mettre en scène au moins une séquence en France : Ils toouchent même si le film n'a pas vocation à passer sur nos écrans.


Par ailleurs, on sait qu'à peine 15 % des films rentrent dans leurs frais et à part deux ou trois exceptions, se sont tous des films à "petit-budget" et sans stars hyper-payées (qui payent aussi
leurs agents qui font monter les prix, naturellement... c'est leur métier et ils s'y entendent).


 


En fait l'économie du film est bancale et moribonde. Sous perfusion permanente.


Et sais-tu pourquoi ?


Parce que tout ce qui passe sur tes écrans et post-produit en VF.


Ce qui a pour conséquence de payer le double d'acteurs (moins cher il est vrai) et a pour conséquence auto-entretenue de laisser le "Gaulois-natif" hors contact avec la langue anglaise.


Résultat, si les portugais, les espagnols, les néelandais, les allemands et tous les pays nordiques et aisatiques parlent mieux l'anglais que nous, c'est parce qu'ils ont des flims et des séries
jusque sur leur télé en VO anglaise sous-titrée.


Même les films français : Extreordinaire, non ?


Mais bien vrai.


 


Résultat des courses, ton économie sociale subventionnée et exceptionnelle-culturelle, Michel, elle fait des acculturels anglophones et anglophobes par génération complète depuis des lustres.


Je ne suis pas sûr que la "TVA de subsititution" soit aussi faite pour ça.


Mais ce n'est qu'une opinion personnelle, qui ne vaut pas plus qu'une autre, j'en conviens le premier.


D'autant que ce que je dis ou rien, c'est comme vouloir pisser dans un violon en espérant que ça fera un lapin à la moutarde...

Incognitototo 09/01/2013 01:52



Je ne comprends pas tellement où tu veux en venir (on devrait faire des films en anglais ? On devrait se taper les séries américaines en VO ? et cetera, et cetera), mais si Michel te suit (ce qui
m'étonnerait ), tant mieux pour lui...



I-Cube 08/01/2013 18:46


Je m'en occupe, l'ami.


En fait, je ne lis as du tout la même chose entre ce que tu dis dans ton post et ta répone à mon commentaire.


Mais comme chacun sait qu'il me manque une case et que je suis un invraissemblable ignoble infreequentable, je n'ai même pas honte.


 


En revanche, ta diatribe anti-libérale d'entrée (et la suite) me rend nerveux : Je reconnais le droit à quiconbque d'être anti-libéral, naturellement, mais alors sur des arguments qui tiennent la
route, pas sur des arguties ineptes comme on en entend trop depuis trop longtemps.


Enfin pas toi, stp !

Incognitototo 09/01/2013 01:24



Ha, je vois ce que c'est... tu te trompes sur ma "diatribe" antilibérale, en aucune façon je ne vois où tu peux conclure que je le serais...
Bien au contraire, il ne t'aura pas échappé que, je dénonce tous les systèmes qui contournent les comportements anti-concurrentiels...
Sauf que ça ne m'empêche pas de constater également que la "libre concurrence " (celle qui est sanctifiée par les néolibéraux) est également un concept qui dans la réalité n'existe pas,
nulle part... c'est une vision de l'esprit, aussi vraie et démontrable que peut l'être l'existence de Dieu, ou celle d'un modèle d'organisation économique idéale qui ne comporterait pas d'effets
pervers...

En l'occurrence, cet article est juste là pour dire que si on commençait par faire le ménage parmi les intermédiaires-rentiers, tous ceux qui perçoivent des VA sans rien redonner en échange à la
collectivité et/ou qui manipulent les marchés, par le contrôle qu'ils ont sur les circuits économiques, on y verrait déjà plus clair...

Mais bon, je vais attendre ton article à la gloire du moins d'États, on verra bien... le pire c'est que je risque d'être d'accord... Comme quoi on peut poursuivre des objectifs identiques, avec
des méthodes totalement différentes...



Michel Martin 08/01/2013 15:56


Je suis persuadé que ton article va dérouter à la fois les libéraux et à la fois les jacobins.


J'ai écouté ce matin un débat autour de l'exception culturelle. Elle n'est pas sans défaut (par exemple le fruit de la réussite n'est pas équitablement réparti entre les acteurs de la filières
qui comporte des prioritaires difficiles à justifier). Mais elle a le mérite de les lier dans la réussite. Pas d'entrées en salle et pas de financement de la création (production). Je crois que
c'est un mécanisme de régulation non protectionniste du marché (la contribution à la création prélevée sur la consommation ne distingue pas l'origine du film) qui mérite d'être examiné et
transposé. Par exemple, on pourrait très bien voir la similitude de ce mécanisme avec un financement de l'état social par la TVA de substitution. Je crois qu'on pourrait appeler ça une régulation
sociale de marché.

Incognitototo 08/01/2013 20:31



J'espère bien qu'il déroutera les deux et plus encore... d'ailleurs, t'as vu I-Cube, il ne sait plus sur quel pied
danser... C'est bizarre, cette constante de la plupart des gens de penser à partir de leur "foi", plutôt qu'à partir des "faits"... Il parait que c'est le fonctionnement normal du cerveau : il ne
voit jamais ce qu'il voit, uniquement une interprétation de ce qu'il a déjà vu ; c'est pareil pour les pensées et les positionnements politiques... Impossible pour quiconque (moi inclus, bien que
j'ai appris très tôt à ne croire en rien) de comprendre des faits sans les passer au prisme de ses croyances ; donc effectivement, ce que je dis peut déplaire à tout le monde...

Bah, tu sais des fois il n'y a pas besoin de se creuser beaucoup la tête pour modifier les endroits, où ça coince... Pourquoi prévoir un système de redistribution, si en supprimant les causes de
captation de la VA, on arrive aux mêmes effets ? C'est ce que démontrent les agriculteurs néo-zélandais, et ce qu'on pourrait démontrer pour plein de secteurs de nos circuits économiques, si les
politiques avaient encore le courage de toucher aux intérêts particuliers et de ne plus en avoir peur...

Cependant, comme tu le sais, il y a encore plus simple, c'est que les citoyens s'organisent pour ne plus se soumettre aux rackets organisés ; pour plein de secteurs économiques, c'est tout à fait
possible (comme, entre autres, pour les banques)... mais, là, je pense que je rêve vraiment...



jean-jacques cormeau 08/01/2013 15:27


Le monsieur doit trouver que notre "corporatisme oligarchique" n'est pas encore suffisamment "verrouillé". 


Mais on ne le saura pas ! Alors spéculons :


Incorrigible conservateur ? Rentier "cupide" ?

Incognitototo 08/01/2013 18:35



Je suppose que vous voulez parler de Laurent Guyot-Sionnest, et de son désaccord énigmatique...  Il est vrai que si c'est le même qui figure dans les moteurs de recherche, ça pose question
sur ses motivations...
Mais comme nous ne savons rien, évitons les supputations...



I-Cube 08/01/2013 15:20


Tu as parfaitement raison :



dans toutes les « démonstrations » idéologiques (sans exception), ils « oublient » toujours de nous préciser pourquoi, cela a aussi bien fonctionné et le contexte particulier de cette « réussite
»


 


Tu devrais expliquer pourquoi une centrale d'achat (il y en a plusieurs qui se tirent une concurrence féroce au pays) ont réussi là où même Boucicaut a pu échouer...


Poutrant lui c'était un génie du commerce !


Tu devrais aussi dire comment nos céréaliers, nos vignerons, nos maraïchers survivent (et ceux-là ne sont pas tous subventionnés) pour certains vivent mieux que mieux.


Et comment on en est arrivé à créer des MIN, dont Rungis, que personne ne remet plus en cause...


Car comme toute "démonstration idéologique", la réalité refuse de rentrer dans le cadre de la théorie.


Nonn pas que la théorie soit fausse : Elle est carrément mensongère et obscurantiste à usage des gogos !


 


Et si tu veux trouver un acheteur "sans frais d'agence" pour ton pavillon, tu peux toujours passer par PAP (ou un autre) : C'est d'ailleurs comme ça que je trouve des acheteurs et des vendeurs et
même des locataires, en faisant un travail de tri pour mes "clients" (qui me rémunèrent au forfait il est vrai), afin d'éviter de retomber dans une agence, les premiers lecteurs de ce type de
revue : Ca vaut bien quelques honoraires, non ?


 


Pour le reste, ton post pose de vraies questions : Mais si je me souviens bien, tu faisais partie des anti-Bockelstein, non ?


Cette directive qui voulait justempent libéraliser les métiers, dont ceux-là d'intermédiaires issus de "rente de situation" réglementaire et royale en pariant que plus il y
aurait d'opérateurs sur un secteur ou un métier, plus les prix baisseraient, faisant des morts jusqu'à niveau supportable... d'équilibre !


 


Je te rappelle ainsi que tes médicaments t'arrivent à ta pharmacie du coin que tu fréquentes encore par l'intermédiaire d'une des trois coopératives de redistribution à adhésion libre de
l'échope.


Et que la "bagarre", parce qu'il y en a eu une, elle est sur le taux de ristourne reservie à l'adhérent...


Parce que la loi est ainsi faite, que les plateformes ont 8 % pour faire leur métier de "répartiteur" (on ne dit pas distributeur, ça fait trop "vil commerçant" pour un produit si noble) et quand
c'est ben géré, elles coûtent entre 3 et 5 % sur un prix du médicament qui est fixé par l'autorité publique.


Et que quand Leclerc veut aussi participer à la "répartition" pour être un commerçant un vrai avec sa centrale d'achat, les labos fabricants allongent bien plus.


Quant aux importateurs de vitamine C (pas dans les jus de fruit mais en comprimé), ils t'en font des montagnes.


Y'a une raison pour cela et elle t'a échappé.


 


Dommage !

Incognitototo 08/01/2013 18:25



Je ne suis anti-rien, même pas anti-Bockelstein... Mon propos est juste de dire que quand on modifie des règles, il faut aussi adapter les lois et les structures pour que ces nouvelles règles ne
créent pas d'effets pervers... et comme tu le sais, jamais depuis que l'Europe existe, on n'a tenu compte au niveau national de ces changements de règles, ou comme dirait Bossuet : « Dieu se rit
des hommes qui se plaignent des conséquences, alors qu’ils en chérissent les causes. » ; traduit par Élisabeth Levy en : « il est franchement rigolo que ces gens qui ont gravé dans le marbre la
vision européenne de la concurrence et l’abolition des frontières découvrent aujourd’hui que les causes qu’ils chérissaient produisent des effets qu’ils détestent. »
Donc, je suis juste anti-structures incohérentes et inadaptées au contexte économique et social, et rien de plus, ni de moins. 

Maintenant, si tu veux nous éclairer sur ce qui m'échappe, je (nous) suis tout ouïe...



Laurent Guyot-Sionnest 08/01/2013 14:34


Je me désinscrit de votre lettre.
Pour la nième fois, un sujet et une base intéressante mais des raisonnements et des conclusions très en dessous. 

Incognitototo 08/01/2013 14:55



Libre, à vous. Dommage que vous ne nous ayez jamais fait profiter de vos critiques constructives et/ou désaccords argumentés.

Bien cordialement.